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央行对房地产下了一盘新棋 重造新住房金融体系

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2018-2-11 20:02:41

原标题:央行对房地产下了一盘新棋 重造新住房金融体系

管住流动性,防着大风险,被称“央妈”的中国人民银行2018年度工作会议在2月5日至6日召开了,从央行对外公布的官方新闻稿来看,里面透露了一些新动作。根据央行新精神,2018年,保持货币政策稳健中性被摆在首要位置,切实防范化解金融风险紧随其后。

“综合运用多种货币政策工具,保持银行体系流动性合理稳定,促进货币信贷和社会融资规模合理增长。”央行指出,“加强金融风险研判及重点领域风险防控,完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。”

2016年起央行调整了货币政策基调,开始执行稳健中性的货币政策。自此,广义货币M2增速逐步放缓。2017年12月末M2同比增长8.2%,创下有统计数据以来的最低水平。

很多人认为,2018年金融去杠杆与强监管政策下,稳健中性的货币政策,其实是偏紧的。

中国人民大学国际货币研究所副所长涂永红表示,M2增速比前几年有所放缓在预料之中。这一方面会促使企业节约资金、追求更高的经济效益,进一步去杠杆,降低负债率;另一方面,可遏制个人住房贷款过快增长势头,防范炒房风潮和房地产泡沫,为防范化解重点领域风险营造良好的政策环境。

防控房地产金融风险

央行称,在防范化解金融风险方面,则要进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

央行副行长易纲今年1月在《中国金融》杂志发文谈及2018年货币政策调控面临的挑战与政策思路时称,人民银行将进一步完善宏观审慎政策框架,探索将影子银行、房地产金融、互联网金融等纳入宏观审慎政策框架。

关于加强对房地产金融的宏观审慎管理,央行曾在《2017年三季度货币政策执行报告》中作出过解释:“房地产等资产市场天然容易加杠杆,具有‘买涨不买跌’的特征,容易出现顺周期波动和超调,这就使利率等价格调节机制难以有效发挥作用,需要宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期的调节。”

以前,央行主要通过利率、准备金率等手段来对冲经济周期的波动,但对于金融周期(主要是资产价格、信贷增速)基本上是没有管控的,所以出现了2015年股灾和2016年前后房价“一年翻倍”。

从2017年开始,央行越来越重视金融周期,试图通过建立“宏观审慎评估系统(MPA)”,来防范金融风险。在调控“金融周期”的时候,广义信贷增速和房地产价格变动,正在成为央行关注的核心指标。央行还将表外理财纳入广义信贷指标范围。这决定了未来房价大起大落的几率在降低。

央行调查统计司司长阮健弘曾表示,未来人民银行将继续实施稳健中性货币政策,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社融规模的合理增长,保持流动性的合理稳定,加强监管协调,把握好政策力度、节奏,稳定市场预期,平稳有序地推进结构调整,为供给侧结构性改革和高质量发展营造中性适度的货币金融环境。

值得注意的是,与往年相比,2018年的工作安排中,央行和银监会均将“防范和化解金融风险”“抑制杠杆率”放在最为重要的位置,并特别提出了房地产方面的金融风险防控。

1月25日至26日银监会在部署2018年主要工作任务中,更是进一步从个人住房贷款和房企融资两个角度,提出防范化解金融风险。一方面,努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。另一方面,继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

这种种暗示着,2018年央行“稳健中性”的货币政策将回归真正中性,且去杠杆、挤泡沫、防风险、严监管将成为政策实施的重要领域。

重造新住房金融体系

2018年央行还将重点推动的工作是——完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。

自20世纪90年代推进住房体制改革以来,我国住房供给和消费环节对金融支持的依赖度都大大增加,逐步形成了“以商业性为主,合作性为辅,政策性为补充”的住房金融体系,对我国发展房地产市场和满足居民住房需求提供了重要支持,但也存在一些制约因素和问题仍待破解。

如,商业性住房金融以银行信贷为主,但仍有较大发展空间,且存在产品单一、风险分担和转移机制不健全等问题;住房公积金政策存在不合理之处;政策性金融对住房开发的支持力度不断加大,但尚未形成有效支持住房消费的政策性金融体系等。

中国人民银行营业管理部副主任贺同宝表示,围绕租购并举的住房制度,商业银行需改变过去房地产开发贷款和个人房贷双轮驱动的传统盈利模式,开拓房地产金融服务的创新点、增长点,重构住房金融服务体系。

贾康、孟艳等人执笔的《深化供给侧改革完善住房金融政策体系》报告中提到,在住房价格快速上涨的同时,以住房公积金为代表的政策性住房金融并没有发挥应有的作用。报告建议,由政策性住房金融逐步接手保障性住房的建设和经营管理;将互助储蓄性住房金融作为着力发展的领域,在借鉴中德住房储蓄银行运行经验的基础上,在多个大城市设立储蓄性住房金融机构。

我国住房租赁金融市场已经在去年加速变革。据记者不完全统计,从2017年11月初建设银行进军住房租赁市场起,五大国有商业银行与多省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议,意向性授信总额超过万亿元。

多家银行表示,一方面支持新增优质租赁住房供给项目,另一方面要配合企业收购、改建大中型城市闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等存量物业,对租赁住房的企业提供用于收购、改造、装修等的授信业务支持;同时围绕住房租赁提供全生命周期的融资服务。

融资市场上,也在开足马力。2018年2月2日,“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”即碧桂园租赁住房REITs获得深圳证券交易所审议通过,由碧桂园联合中联基金共同实施,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf。碧桂园百亿级租赁住房REITs获批正是政府监管部门对龙头民企碧桂园响应国家号召、以实际行动投身租赁住房市场建设的积极回应和支持。这将激发房地产企业对租赁住房市场进行更积极的投入。

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