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王健林的心事和投资方的算盘

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2018-1-31 17:36:19

2017年是万达风浪不停的一年。从资产抛售,到内部高层动荡,在万达2017年会上,王健林用“非常难忘”形容过去一年。

这一年,王健林心事重重。当初为力争回归A股上市,赴港上市不到两年就选择私有化退市,而退市资金并非来自万达,而是与投资机构签了一份对赌协议,若在2018年8月31日前未能在A股上市,万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

眼看对赌协议期限将到,就目前排队上市以及发行审核过会率来看,万达商业在这7个月的时间里上市几无可能。于是我们看到了从昨天晚上到今天刷爆朋友圈的一则消息:腾讯控股联合苏宁、京东、融创计划投资约340亿元收购万达商业H股退市引入的投资人持有的约14%股份。

商人之间谈利益。王健林的心事,投资方的算盘,背后各有其谋。

王健林的心事

1月29日,万达宣布,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议,计划投资约340亿元收购万达商业H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

万达集团将此次战略投资协议定义为:全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。

据时报君了解,上述投资人的具体投资额及持股比例为:腾讯投资100亿元,占股4.12%;苏宁和融创中国分别投资95亿元,持股比例3.91%;京东投资50亿元,持股比例为2.06%。按照此次交易投资额和持股比例计算,万达商业的估值达到2429亿元。

之所以引入上述投资者,事情还得从万达商业私有化退市说起。

2016年9月20日,万达商业在香港上市不到两年就宣布私有化退市,开启回A之路。而退市资金并非来自万达本身。王健林此前在做客央视《对话》专访中提到,私有化退市万达没有拿一分钱,“我们不参加这次私有化,所有私有化的钱,我不借钱,我也不负债,首先协议签得很清楚,不会为这些投资者担保,你们看好,自己进来,我们不承担任何费用。”

当年的万达确实有如此底气,《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示,若在2018年 8月31日前未能在A股上市,万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

翻阅万达商业此前公告,参与私有化退市的一级财团绝大部分是银行、国有机构、保险。

现在距离对赌协议期限只剩7个月,根据证监会1月25日披露的IPO在审企业名单显示,目前万达商业在上交所IPO企业中排名70位,审核进展显示情况为“已反馈”,事实上,万达商业在“已反馈”这个状态已经持续了相当长一段时间,从最近发行审核过会率来看,万达商业要想在7个月内顺利上市几无可能,因此万达面临的回购款及利息支付压力随着对赌协议期限将近越来越大。

据海通证券分析师姜超表示,尽管万达集团有合计超过1000亿元的债务,但2018年到期的只有45亿元PPN(非公开定向债务融资)和6亿美元的海外债,集团层面来看,债券的到期压力不大。

从万达商业公布的2017年度第三期中期票据募集说明书显示,2014年~2016年及2017年一季度,万达商业实现营业收入1145.86亿元、1321.05亿元、1298.55亿元和260.3亿元,净利润分别为251.01亿元、301.9亿元、328.85亿元和64.97亿元,与之对应的净利率分别为21.91%、22.79%、25.32%和24.96%。

以上数据可知,万达商业整体的盈利能力在行业内处于较高的水平。我们再来看一下万达商业的经营性现金流,2014年~2016年及2017年一季度,公司经营性活动现金净流量分别为88.32亿元、319.09亿元、379.76亿元和-18.17亿元,其持有物业租赁及商管业务现金流非常稳定。

还有万达商业负债率,截至2016年底,万达商业负债率维持在70%左右,在地产行业,70%的负债率算正常水平,万科、中粮地产等地产公司资产负债率都超过了80%。

显然,王健林的心事和压力来自何时上市。

而在引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。

据时报君了解,万达商业与上述投资方也签署有对赌协议,万达商业的最晚上市时间比原先推迟5年,投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市,此外,万达商业不可以更改主营业务,2019年租金的净收益要达到190亿元,如果低于这个数值,万达将向投资方进行现金补偿。

王健林的计划

而为了能够促成上市,在过去一年以及今年年初,王健林和他的万达集团开始做出调整,最受人关注的莫过于抛售资产,加快转型。

此前万达出售资产给融创、富力地产这里不再赘述。1月29日万达酒店发展发布公告称,以约3.15亿澳元(19.19亿港元)现金出售位于澳大利亚若干物业项目,买方还将代澳洲公司偿还债务款项约8.15亿澳元(49.66亿港元)。

对于此次出售海外地产项目,万达酒店发展称与公司去杠杆化策略一致,也可借此巩固集团流动资金及财务状况,目前所有海外项目仍处于规划阶段或早期施工阶段,按当前市场水平(或按投资成本溢价)进行潜在出售事项有助于变现投资价值及减少当前及未来债务(就项目建设贷款而言)。

在全球都在去杠杆、降负债的背景下,万达只能顺势而为。所以我们看到过去一年万达集团不断抛售旗下重资产,就在本月中旬,万达酒店发展将所持的伦敦物业项目60%的股份出售,这是万达在海外的首个项目。

1月20日,王健林在公布2017年万达经营数据时,第一项就是资产状况,而且首次公布了国内国际资产比例,国内93%,国外7%。

从这个细节也可以看出,王健林打定主意要顺势而为了。既要降负债,又要把精力集中在国内。

在万达2017年会上,王健林是如此描述:一百年来,全球大型房企无一例转型成功,万达已经改写商业历史,成功转型为以服务型为主的企业。

万达集团2017年财务数据显示,其中服务业收入占比63.4%,同比提高8.4%,而在服务业收入中,租金收入占比约18%,增速远高于万达其他产业,并已经连续多年平均实现超过30%的增长,租金是长期、稳定的现金流之一。

其次,文化产业收入占比提高,2017年万达文化产业收入占万达集团收入比重升至28.1%,已成为万达另一个支柱产业。而万达转型关键是万达商业转型,万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主。万达轻资产分为两类,一种叫做投资类,一种叫做合作类。

所谓的投资类,就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,但项目管理仍为万达;合作类就是万达既不出钱,也不出地,找到合适的项目,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是万达力推的模式。总结万达的轻资产转型,如果用一句话概括,那就是万达品牌输出。

对于王健林和他一手缔造的万达集团来讲,没有什么比企业经营安全更为重要,将77家酒店卖给了富力地产,把13个文旅酒店卖给了融创中国,总价超过630亿,转让资产减债400多亿,加上万达账面可动用的现金,万达经营的安全性将提高很多,只有安全方能上市。

这一点王健林早已肚明,他在年会上表示,万达集团将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等,万达要逐步清偿全部海外有息负债。

至于抛售资产的动机,万达官方的解释是转为“轻资产模式”,而从目前房企IPO基本处于停滞状态不难看出,万达不断剥离重资产最终目的是为A股上市增加砝码。

投资方的算盘

将焦点拉回此次万达引入的投资方腾讯、京东、苏宁和融创中国身上。不少看客说借着万达搭建的平台,上述四家战略投资方将实现深度合作,但可能是你想多了。

在苏宁云商发布的公告中,除了提及收购万达退市投资人持有的股份外,只字未提及腾讯、京东。

而在京东的公告中,重点强调了“三方合作将不仅仅限于投资,将共同用智能化技术为线下零售重构成本、效率和体验”,这里的三方,指的是腾讯、京东和万达,并不包括苏宁。

在互联网公司争相布局线下零售市场的当下,万达所用的商业资源具有相当大的诱惑力。根据万达公布的数据显示,截至2017年底,其已持有开业的商业面积3151万平方米,在国内开出235个万达广场,年客流量31.9亿人次。业务遍及文化旅游城、酒店、影院、儿童产业等海量线下消费场景。

对于此次入股,苏宁云商在公告中表示,早在2015年就和万达签署了《连锁发展战略合作协议》,就电器3C、母婴用品等专业店领域在全国万达广场开展了合作,对苏宁连锁发展起到了有效的支持作用。电器3C领域,所有的万达广场结合业态规划,将苏宁易购电器3C专业店作为首选商业合作伙伴;生鲜快消、母婴用品领域,万达将在满足苏宁的连锁发展规划的基础上确保提供足够数量的优质门店。

按照此计划,未来万达广场内均会出现苏宁易购、母婴、超市等店面,而苏宁也将为万达贡献稳定的租金收入。

而京东方面表示,此次腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作,其中并不涉及线下实体业态的开设,更多侧重于线上业务层面。万达的线下资源,以及京东强供应链和物流能力的融合,将为品牌商提供最全场景的数据、最广覆盖的用户、最全面最流畅的零售解决方案,大幅降低传统零售业态和品牌商的成本,提升运营和营销效率。

至于腾讯,这是继永辉超市之后,腾讯入股的又一个巨头,与永辉超市合作不久,双方即公布了对家乐福的投资计划,在对实体零售的投资步伐上,腾讯一直在步步紧逼,此次投资万达将使腾讯有更多的底气去谈“智慧零售”。

至于融创,从收购万达文旅项目,到入股自如布局长租公寓,再到如今参与商业地产“新消费”,融创一方面拿地并购做大规模,另一方面也已转向存量资产的布局和运营,这也是房企发展到了一定规模后的必经之路。

但无论如何深入合作,其背后的想法可能都是:2023年,万达商业务必要上市。只有上市,原始股权才能变现。所有的商业合作,不以赚钱和变现为目的的都是耍流氓。


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